关于物业管理面对超大型住宅的管理难题，东莞统帅物业管理公司通过
市场调研和网络调研，得到以下方面的解答：
1、人口众多，很多事情难以形成统一意见，物业公司也很难控制意见的收
集、整理和信息有效准确的发散出去。很多事情、信息到不同的业主、住
户的面前就变味了（备注一点，由这个社区我觉得中国必须加快民主化进
程，并且政府要主导并教会公民学会民主、了解民主、正确的运用民主来
行使自身的权利和义务，太多的人都在喊要公开、公正、透明的选举业委
会可是根本行不通，这不是物业公司能解决的，必须政府主导）。
2、小区出入口众多，进出管理难度太高。（这里不仅仅是业主的车辆、人
员、物品简单的进出，包含了很多，比如我现在小区自己的邨巴、公务车
辆、出租车、货运车辆等等。）
3、车辆的停放、收费问题。早期开发的小区没有地下车位，必须依靠路面
停放，如何规划车位、停放是否影响住户、道路行驶等，都是问题。物业
自己的邨巴、内外线巴士、公车、外部公交、港澳直通车等，一个大型的
交通中心，这个管理难度不是一般人想象的。
4、安全问题。这问题太大没办法一句两句说清楚，只能说依靠大量的的安
防人员队伍保证基本安全，并且要和当地公安密切配合，不然很难管理，
街道、居委也要考虑。就我目前所在整个小区需要大概约2000人的安防队
伍（只是和保安员聊天时了解，具体数量不清楚。）这里的安防队伍成立
了自己的消防队伍，负责整个小区的消防工作（这是一般小区很难做到的
，有自己的消防站、消防车、报警系统等）。
5、环境管理（清洁、绿化、水景、人文景观等）。数量庞大的楼梯间、道
路、天台等无形中增大了清洁的工作量，区内需要成立专门的垃圾清运队
伍，整个小区日常生活垃圾会很多，单靠人力是无法满足正常的清运，扫
地车、垃圾清运车等，绿化垃圾也会日产日清。
6、配套服务。我在的小区学校3个（公立一个，私立2个；一个在建）幼儿
园好几个（具体数量不清楚），超市（每一个单独小区都有一个24小时便
利店，）会所（部分小区有自己单独的会所，整个区有两个大型会所）、
其他营业型商铺等。医院一个，发展商自己建立的私立医院，完全按照三
甲医院建立。商业街一条。菜市场一个，另一个再建。什么银行、邮局等
等我就不说了。
7、多种类型的物业。别墅（独栋、联排）、多层、高层、商业都有。需要
大量的大管理人员。
8、其实这里面还有很多，不在其中很难了解，只是自己眼看的，感觉管理
难度挺大。
9、因为建筑单位的维修队统一，所以可能造成构思维修人员不足而带来的全
园区维修进度缓慢，说白了就是户内维修需求量太大，凭那几个包工头根本
修不过来思密达。要求维修单位联合成立“房屋维修中心”集中解决入伙后的
房屋维修问题，撇清物业的公共维修和业主室内的产权维修是一个办法。
10、一旦某种产品有先天质量缺陷而引发召回事件的话会很难处理。例如：
我公司管辖单位内的某项目采用的是国内著名的某城防盗门，但因为那批货
厂家在调试油漆的时候酸碱平衡没把握好而引起2000多扇门面鼓泡。业主集
体要求换门。这事情持续了好久……因为对于厂家来说，再生产这么多同型号
的门也是个挑战。
11、这个园区内部不分割成若干个管理处么？我很难想象不分割的话会怎么管
。4900000平，按照100平算就是4万9千户居民，按照评论一家3口来算就是
将近15万常驻人口的社区，相当于一般小城市一个区的人口数量了！这样的话
选业委会也将是个非常纠结的过程，因为你压根无法调和这么庞大的业主数量群。
12、广场舞问题。今年的新兴词汇，这只是一个概念，意思是业主群庞大而带
来的不同文化的摩擦问题。社区大了业主就什么人都有，相互排斥一定会产生
，不同年龄段不同阶层之间的摩擦会比一般小社区更多更难处理。大妈们要跳
舞和年轻人要上班会有摩擦，养狗的和怕狗的会发生摩擦，这只是个例子，
具体还有很多实例。
体量大的小区是机会与挑战并存，这种地方可能让一个公司一败涂地，也有可
能让一个公司在当地一战封神。记住，任何问题你都要充分评估其影响，尽量扩
大你评估的影响。公共维修就得多备料，搞社区活动要多派人手，什么事情都
得往多了准备才能有备无患
所以单靠业主的自觉或者说居住人员的素质提高管理是很困难得，必须建立强
有力的法律法规保障，另一个就是我上面提到的政府要给正确的引导并加
强民主化建设，包括我在内其实还有很多人不清楚如何运用民主给我们的
权利，这不是一朝一夕的工作，需要全面提高国家的整体水平。
